Так называемый крах рынка недвижимости.

Я тут подсобрал некоторые данные, которые показывают, что ничего страшного с недвижимостью в США не происходит, а стоны по поводу огромного сокращения продаж новых домов в Америке хотя и показывают некоторую правду о состоянии рынка недвижимости, но не всю.

Данные, которые я проанализировал, говорят о том, что реальные продажи недвижимости в США не прекратились. Просто деньги которые крутились на рынке продаж домов в собственность, перетекли в другой сектор экономики непосредственно связанной с недвижимостью – в аренду.

Статистические данные правительства США показывают, что в период с 2005 по 2010 год, количество семей, арендующих дома или квартиры, выросло на четыре миллиона. В то же самое время, за этот же самый период было недопродано пять миллионов четыреста тысяч новых домов, если считать это количество по отношению к пиковому 2005 году, когда количество продаж новых домов составило два миллиона сто сорок семь тысяч единиц.

Я сознательно не беру во внимание сокращение продаж не новых домов за этот же период. Поскольку старый дом продают только затем чтобы купить новый, этот сегмент рынка недвижимости врядли может дать нам реальные данные о росте или падении совокупного рынка недвижимости. Как пример можно привести факт, что рост или падение рынка продаж автомобилей никогда не учитывает продажи автомобилей бывших в употреблении. Похожую методику можно применить в оценке состояния рынка недвижимости.

Итак, представленные мной данные показывают, что недопродажи новых домов в период с 2005 по 2010 годы был компенсированы на 80% ростом взятия в аренду жилых помещений. Людям нужно где-то жить, а это значит, если они не могут получить ипотеку по каким-то причинам, им приходиться снимать жильё в аренду.

Во время бума недвижимости количество незанятых жилых помещений пригодных под аренду в Америке всё время росло – потенциальные арендаторы переезжали в только что купленные новые дома.

В принципе, такой расклад, когда бизнесы, делающие деньги на аренде помещений, теряют доходы в пользу застройщиков, можно с большим трудом назвать «бумом недвижимости». В секторе застройки был бум, а в секторе аренды был спад.

Сегодняшние данные показывают, что сектор аренды бурно развивается, а сектор застройки находится в спаде. Цены на покупку новых домов падают, а цены на аренду домов и квартир – растут.

Такое положение вещей, когда деньги перетекают из одного сегмента рынка недвижимости в другой сегмент, очень трудно назвать крахом недвижимости в США. Американская недвижимость продолжает генерировать прибыль, а ежегодные денежные потоки (cash flows), прокручиваемые в этом бизнесе, не смотря на спад в ценах на дома в Америке, остались практически на прежнем уровне – людям нужно где-то жить.

Но это еще не всё.

Судя по представленным мной данным, в ближайшие два года в Америке должен возникнуть невероятный спрос на новые домостроения, поскольку отложенный спрос на покупку нового дома сейчас составляет примерно четыре миллиона единиц.

По моему глубокому убеждению, сейчас самое время для покупки акций компаний, которые занимаются строительством новых домов. На сегодняшний день акции этих компаний стоят примерно 15% стоимости от цен 2005 года. Как только спрос на новые дома в Америке начнёт расти, а рост этот будет очень сильным, акции компаний застройщиков тут же взлетят в цене до пиковых уровней 2005 года и даже перекроют эту цену.

По моим предположениям рост продаж новых домов в США будет составлять не менее миллиона единиц в год, пока к 2015 году не составит три миллиона пятьсот тысяч в год, а потом начнёт плавное снижение до двух миллионов единиц в год. То есть к 2015 году от купленных акций нужно будет избавиться, закрыв примерно 150% процентов прибыли за четыре года.

Продано тыс. ед. Недопродано тыс. ед.
2005 2,147 0
2006 1,838 309
2007 1,398 749
2008 905 1242
2009 572 1575
2010 598 1549
Всего Недопродано 5424

http://money.cnn.com/2011/04/26/news/economy/affordable_rentals/index.htm
http://www.huduser.org/portal/periodicals/ushmc/winter10/USHMC_4q10_Historical_Data.pdf

25 thoughts on “Так называемый крах рынка недвижимости.

  1. крах недвижимости

    Деньги еще не все. Одно дело, когда живешь в собственном доме, а другое, когда кроме тебя дом арендуют еще 5-8 всяких руммейтов. Это уже не тот коленкор, is it? КаКчество жизни, понимаешь, не то.

  2. Об отложенном спросе можно говорить,когда деньги на дом есть,но покупка по каким-то причинам откладывается.
    Если, несмотря на снижение цен, продажи домов падают,то это означает,что у народа тупо нет денег.Ни своих,ни кредитных.
    Вероятно,незначительное количество богатых людей ждет дна рынка,чтобы купить дешевле,но такие люди обычно уже имеют дом и,как правило,не один и не делают статистики на рынке аренды.

    1. Если у народа тупо нет денег, то он обычно тупо живёт на улице. Это первое.

      Второе – обычно, если актив падает в цене, то его обычно тупо не покупают. И связано это не с тем что незначительные богатые тупо ждут дна рынка, а с тем что люди никогда не покупают то, что падает в цене – чисто тупо сидят и не покупают – вот и деньги есть и желание – а вложить триста штук баксов в актив, который теряет в цене по одному проценту в год как-то ТУПО нет настроения.

      Так что читайте Майорова от корки до корки, а не тупо постите тупые комменты….

  3. “Отложенный спрос”-абсолютная глупость,если это не отложенный ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос.
    В противном случае это просто “хотелки”.
    Вот Вы,Михаил,все проценты высчитываете,вместо того,чтобы купить дом по желанию и жить спокойно.Это говорит не о какой-то экономической стратегии,а всего лишь о том,что у Вас мало денег.
    Вы же не арендуете штаны или компьютер,потому что на них денег у Вас хватает.Цены на эти товары могут сильно меняться,но Вас это мало волнует,а,возможно,Вы этого и не замечаете потому,что это для Вашего бюджета НЕСУЩЕСТВЕННО.В отличие от недвижимости.
    Имели бы Вы доход побольше-не парили бы мозг гражданам дешевеющей или дорожающей недвижимостью.Захотел-купил дом между делом-как трусы,как предмет первой необхоимости.И темы для беседы нет.
    Ваши рассуждения-рассуждения бедного человека.

    1. Не я вбил в ваше сознание теорию о том, что кризис в америке начался из-за падения платежеспособности населения. Эту идею активно продвигает господин Хазин, который ни хрена не понимает в экономике. Что же касается вашей личной оценки моей платежеспособности, то это тоже эффект лабуды Хазина на мозг бывших советских людей.

      Нельзя сказать что в Америке совсем нет проблем, но рассуждать о неплатежеспособности американцев живущих, к примеру, в Новой Англии, на основе данных поступающих из Детройта, это все равно если бы я рассуждал о платежеспособности москвичей на основе данных поступающих из Биробиджана.

      Желаю удачи.

  4. очень уважаю автора, но тут откровенный бред.
    Рынок недвиги действительно в глубоком анусе и НИКАКИХ улучшений там ждать не приходится.
    Какой отложенный спрос? Откуда деньги? Вся гора денег, которые есть в штатах, лежат мертвым (пока-что) грузом в “особо приближенных” банках в виде эвереста кеша. И к населению, покупающему недвигу, никакого отношения не имеет.
    Это самое население по уши в долгах. Денег у них нет и не понятно откуда возьмутся.

    P.S.: все труды автора читал, но эта позиция непонятна.

    1. Ничего. скоро моя позиция станет понятна. Ваша персональная реакция на спорную на 99.999999 процентов информацию вполне нормальна.

  5. Чем будет оплачен отложенный спрос?

    Раньше спрос поддерживался ипотечными программами.
    Сегодня нет этих средств и многие из них признаны “токсичными” (слово то какое финансовое).
    Что будет обеспечивать отложенный спрос?
    Откуда деньги, если по ипотеке рассчитаться нечем?

    Как тут уже начали писать. Реструктуризация рынка недвижимости повлияла на уровень жизни тех кто попал под реструктуризацию. Вчера ему было комфортней и выгодней платить ипотеку, сегодня ему выгодней платить арендную плату. Тому кому он платит, будет покупать конфискованное и отдавать в аренду.

    1. Re: Чем будет оплачен отложенный спрос?

      Тому, кому по ипотеке расчитаться нечем, дом не покупает. Он уже купил дом и теперь тянет лямку. Отложенный спрос возникает, когда миллионы людей отложили покупку дома не потому, что у них нет денег или “за ипотеку расчитаться нечем”, а потому что покупка дома стала менее выгодна, чем аренда (тут вы абсолютно правы), не правы вы в том, что почему то не считаете покупателей конфискованных домов – участниками рынка недвижимости.

      Кстати, я уже неоднократно писал, что сказка про конфискованные дома, купленные и отданные в аренду, является ложью. Дом конфискуется только тогда, когда владение ими экономически невыгодно. Если дом можно сдать в аренду за нормальную цену или продать, то он не попадает на аукцион.

      Аукционы процветают в местах, где аренда и недвижимость и так стоят копейки. В местах повышенной экономической активности дома и квартиры не пустуют и не попадают на аукцион.

  6. Михаил прав

    По-моему, Михаил прав – скоро недвижимость пойдет на ура. Посмотрите вокруг, все дорожает: и золото, и акции, и сырье. А всем этим и владеют домохозяйства (ну и корпоративные клиенты, конечно). В какой-то момент (уже скоро) у них опять будет дофига средств чтобы покупать недвижимость и кадиллаки. (Скажем, купленная сегодня за $100 акция, через пол-года будет $300 – т.е. накопления легко увеличились в 3 раза, и работать не надо).

  7. поправка:

    Человек,кот.покупает за 300 кусков квартиру в Южном Бутове,или: полный осел,или надеется ее через месяц продать за 500.Сдать ее выгодно – невозможно, 1000 баксов в месяц не покроют даже ее ремонт через год.
    Ситуация в Москве и СШП в этом смысле очень отличается. Этот тип,кот.сразу был стерт,конечно,лично вредный и совершенно неосведомленный индивидуал. В Америке очень часто бывает периоды.когда арендовать,имея кэш в банке – очень даже выгодно.Сейчас – нет,% по вкладам хреновый, но и играть в недвижку – тоже не проходной вариант. Сидеть тихо,курить бамбук и ждать погоды – полезно.

  8. “Статистические данные правительства США показывают, что в период с 2005 по 2010 год, количество семей, арендующих дома или квартиры, выросло на четыре миллиона.”

    Михаил, но в приведенном вами источнике http://money.cnn.com/2011/04/26/news/economy/affordable_rentals/index.htm написано еще кое-что интересное:

    “One in four renters — or about 10.1 million households — spend half their paychecks on rent and utilities, the study found. And the number of middle-income renters in this predicament more than doubled to 7.5% during the last decade.”

    Один из каждых четырех арендаторов – или примерно 10.1 миллионов домохозяйств — тратят половину своей зарплаты на аренду и коммунальные услуги, говориться в исследовании. И число арендаторов со средним уровнем доходов в таком затруднительном положении увеличилось более чем в два до 7,5% в течение последнего десятилетия.

    “Making matters worse, the supply of affordable rental housing has been shrinking. Nearly 12% of low-cost market-rate rentals that existed in 1999 were demolished or lost from the housing stock by 2009. And there is little new multi-family buildings being built in the wake of the housing crisis.”

    Еще хуже то, что предложение доступного арендного жилья сокращается. Почти 12% предложений аренды с низкой рыночной стоимостью, которые существовали в 1999 году были потеряны из жилищного фонда к 2009 году. И мало новых многоквартирных зданий строится из-за жилищного кризиса.

    То есть количество арендующих жилье, конечно, увеличилось, но снимать они стали дешевое жилье, которого сразу возникла нехватка, и тратить на него большую часть своих доходов.

    1. Американские экономисты считают, что нормальное соотношение доходов к тратам на жильё должно быть один к четырём. Однако такое “золотое правило” давно уже считается исключением из правил. Тем не менее 25% семей, которые тратят половину своих доходов это совсем неплохо. Это значит, что 75% имеют лучшую пропорцию. Если речь идёт всего о 25% арендаторов – то это очень хорошая цифра.

      Вы неправильно поняли фразу о сокращении предложения дешевого жилья. Дешёвое жильё уходит с рынка аренды не потому, что его предпочитают снимать (что конечно естественно), а потому что дешёвое жильё перестали строить в Америке уже лет тридцать назад, а то, которое было построено – постепенно ветшает и выводится из жилого фонда. Строить дешёвое жильё не выгодно. Для этого есть субсидированное гос. жильё для нищих, которое входит в совсем другую статистику.

  9. Сбережения американских домохозяйств

    У Степана были хорошие примеры где -то с пол-года назад – статистика и опрос домохозяйств в США об их реальных сбережениях. Выяснилось, что у подавляющего большиснтва т. “среднего класса” заначек на черный день максимум на 1-2 месяца…В целом прослеживается четкая динамика , что уроень сбережения (накопленных богатств) американских домохозяйств в большинстве своем очень низкий, в основном народ перебивается с зарплаты на зарплату + кредиты съедают львиную долю заработков..С другой стороны сейчас кредиты в США, как говорит Степан , могут получить только те, кому они вобщем-то не нужны… Получить кредит молодому человеку в США стало теперь сложной процедурой. Поэтому как-то не видно никаких предпосылок для отложенного спроса, все сбережения и зарпалты уходят на выплату кредитов..Ну вобщем-то правильно, у людей должно быть поменьше сбережений и побольше кредитов – этот принцип был основополагающим в последнее время, составляющий основу кредитного мультипликатора. Основная ошибку в рассуждения РЕАКЦИОНЕРА – он неправильно считает величину текщего операционного долга в США и увеличение скорости прироста бюджетного дефицита, который по послденим данным – больше подтверждает версию Степана о все увеличивающихся долгах “Здесь и сейчас” и скорости их приращения…Скорость саморазрушения в США выше чем скорость формирования положительных факторов для США, приходящих извне. Вобщем, у США гораздо больше долгов по краткосрочным выплатам, чем считает Реакционер.Накопленных богатств в США не хватает, чтобы их прямо или косвенно компенсировать…

    1. Re: Сбережения американских домохозяйств

      Долбоёб ваш Степан.

      Во-первых, это не его графики, а графики американских экономистов, которые проводят соотвествующие исследования. Во-вторых эти графики однобокие. Если бы я был таким же долбоёбом как Степан (кстати одно время был) то в этой статье сослался бы либо на график роста АРЕНДЫ, либо на график уменьшения продаж новых домов. Каждый из этих графиков сам по себе говорит о том, что происходит, что-то очень плохое – а если их соединить то получится, что идёт нормальный процесс перетекания денег из одного сегмента в другой. Я тоже раньше как Степан, попадал под эйфорию односторонних графиков.

      Теперь, радость моя, я вам скажу один умный вЭшь, только ты не обижайся… Ваш Степан, не смотря на два образования, которые он запостил в своеё жэжэшке – говно, а не аналитик. Говорят он еще преподавал в Америке – ой вэй… Бедные студенты…

      Во-первых в экономике есть два понятия – Сбережения и Инвестиции.

      Денежные сбережения, про которые американские экономисты часто говорили (два года назад), что они имеют отрицательный рост – то есть весь доход тратится плюс кредиты – в инвестиции не входят. За последние два года тренд изменился. Только ни Степан (долбоёб) ни Хазин (догматик) не хотят брать новые графики американских экономистов и представлять их. Ведь новые графики нарушают их стройные теории.

      За последние два года американцы накопили на счетах триллион долларов. То же самое происходит со счетами корпораций. Уровень денежных сбережений на сегодняшний день в Америке растёт и составляет примерно 9%.

      Второе – здесь я особо хочу подчеркнуть долбоебизм Степана. Его графики отражают только уровень ДЕНЕЖНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ, в то время как основное богатство американцев находится в инвестициях – акции, дома, золото, государственные и корпоративнык облигации. Если я двадцать процентов своего дохода буду тратить на покупку золотых монет и складывать их в сейф, то для статистики это будет выглядеть как будто я трачу все свои деньги на текущие расходы.

      Извините, а что вы вообще ожидали от бумажных денег? Кто их будет сберегать на банковских счетах если самые лучшие счета платят долю процента в виде интереса?

      Я понимаю если бы в подобную ловушку статистики попал какой-нибудь кейнсианец, но Демура позиционирует себя “австрийцем”. Хуй он, а не “австриец”. Простых вещей не знает – каждый австриец знает, что бумажные деньги на счетах не скапливаются, а Демура не знает.

      Третье… Население Америки делится на людей со средствами и людей с долгами. Это чисто демографическое понятие. Люди со средствами (богатые) это люди от пятидесяти до шестидесяти пяти. Именно они живут огромных домах, ездят на очень дорогих машинах, ездят в круизы четыре раза в год и опустошают бутики. Люди с долгами, это молодые люди, которые по вашему мнению ВООБЩЕ НЕ МОГУТ ВЗЯТЬ КРЕДИТЫ.

      Если молодые взять кредиты, то почему на мне и моей жене висит студенческий долг в сто пятьдесят тысяч, который мы набрали двенадцать лет назад не имея ни кредитной истории, ни работы? Причём только четверть из этого долга пошла непосредственно в оплату за обучение, все остальные деньги покрывали наши расходы на квартиру, еду и транспорт… Более того, мы еще умудрялись из этих денег оплачивать частную школу дочери. Сегодняшние молодые люди делают точно также – в течении восьми лет обучения в колледжах они живут на образовательные кредиты (которые как вы говорите они не могут нигде взять – поступи в колледж СМОЖЕШЬ. Еще два года назад на студенческие кредиты дома покупали. Я знаю человека, который купил ТРИ ДОМА (и прогорел).

      Теперь, если вы поняли разницу между сбережениями и инвестициями, то инвестиций у американцев накоплено на семьдесят триллионов долларов, а сбережений еще два года почти не было, а за последние два года накопилось около двух триллионов – некуда было вкладывать – не всё верят в золото. А сумарная задолженность домохозяйств составляет 12 триллионов (могу ошибиться на два триллиона). В эти двенадцать триллионов входят также задолженности по ипотеке. Так что передайте своему Демуре, что он долбоёб и то, что единственная проблема, которая может угрожать Америке – это коллапс цен на активы, который был отменён Майоровым еще в августе 2010 года при поедании галстука.

    2. Re: Сбережения американских домохозяйств

      Спроси Демуру, почему в 1998 году Америка платила процентов по гос.долгу 220 миллиардов в год за пять триллионов, а сегодня платит 160 миллиардов за четырнадцать триллионов при том, что процентная ставка таже самая. Может гений Демура сможет ответить…

    3. Re: Сбережения американских домохозяйств

      Знаешь, что я только что подумал, юный демуровец?

      Я ведь тебе всё это уже рассказывал и на пальцах обьяснял. Причём, по моему, уже не раз. Получается, что ты меня периодически гоняешь по кругу. Может хватит?

      Нормальному человеку я всегда люблю обьяснить что и как – ОДИН РАЗ. Но тебе я уже раза четыре объяснял. Прочти наконец. Не подходит моя правда, или сердце к ней не лежит – иди к Демуре и сюда более не заглядывай.

  10. Это как у нас по каналу Юниверсал одного лоха

    показали. Он типа бизнесмен. Покупает старые дома на деньги банка (за 800К!! такую рухлядь потянул если не гонят- редчайшую!), потом с помощью команды из трех мексов, ленивого помощника-бармена и одной телки, делает там косметический ремонт . И продает примерно на 30-40%дороже. Я представляю как этот бизнесмен сейчас влетел!! и что делать банку с этими залогами? Они и в новом виде, и с землей больше 250К не могли стоить. А в основательно расшатанном состоянии…И главное, кругом полно такого же старья. Для кого показывают такие передачи интересно?

  11. Недвижимость- это у вас в Америке неликвид

    А у нас это то к чему все стремятся. И то что с руками отрывают.

Leave a Reply

Your email address will not be published.