РЕАКЦИОНЕР
ГлавнаяО Проекте

Деньги. (приложение).

     Рынок жилья в США продолжает падение, несмотря на беспрецедентную поддержку правительства, стимулирующего покупку недвижимости, свидетельствует исследование Гарвардского университета, обнародованное в понедельник."Несмотря на беспрецедентные усилия федерального правительства поддержать экономику и помочь домовладельцам продолжить выплату ипотечных кредитов, цены на дома продолжают падать, и недвижимость продолжает конфисковаться за неуплату почти во всех штатах в первом квартале 2009 года", - говорится в докладе.В первом квартале 2009 года около 600 тысяч домов, купленных в кредит, были конфискованы кредиторами. Продажа такой недвижимости на аукционах была единственной активной нишей на рынке недвижимости.Исследователи Гарвардского университета пока не увидели обнадеживающих сигналов, указывающих на оздоровление рынка недвижимости США-покупательская активность находится на самой низкой точке со времен Второй мировой войны. Объем продаж новых домов начиная с 2005 года упал более, чем на 60%.Лопнувший ипотечный пузырь на рынке США спровоцировал глобальный финансовый кризис и мировую рецессию. источник РИА Новости

     Особое внимание в приведённой выше цитате уделите двум КЛЮЧЕВЫМ фразам «первом квартале 2009 года около 600 тысяч домов, купленных в кредит, были конфискованы кредиторами» и «Продажа такой недвижимости на аукционах была единственной активной нишей на рынке недвижимости».
     Теперь, исходя из приведённых цитат, можно сделать вывод, за первые три месяца 2009 года, большинство продаж недвижимости в США было произведено на аукционах отобранных за неуплату домов (судя по заявлению гарвардских исследователей это была вообще единственная активная ниша на рынке недвижимости в США), что в годовом исчислении составляет два с половиной миллиона в год... ОТОБРАННЫХ ДОМОВ.
     Теперь берем опубликованный сегодня отчёт о продаже не новых домов (от хозяина, а не от девелопера), в котором указывается, что количество проданных домов в мае выросло на 2.4% и достигло годового уровня продаж в четыре миллиона семьсот семьдесят тысяч единиц.

     Existing Нome Sales Report, ежемесячно публикуемый Национальной Ассоциацией Риелторов США, является одним из основных показателей экономической активности. Фондовые рынки ориентируются на многие отчёты, в том числе и на этот, как один из наиболее важных.

     Что странно, Гарвард утверждает, что единственная существующая на рынке недвижимости активная ниша – аукционы по продаже отобранных домов, что совпадает с моими личными наблюдениями, а National Association of Realtors заявляет, что продажа существующих домов их хозяевами составляет около пяти миллионов в год. (Для справки - в США существует всего сто миллионов единиц жилья, из них 17% пустует)

     Можно ли верить отчётам Национальной Ассоциации Риелторов США?

     Читаем ссылку от «Чарльза Шваба» о том как высчитывается индекс продажи существующих домов в США.

     The calculation starts with a monthly sample. According to the NAR, “Each month, the Research Division of the National Association of Realtors receives data on existing-home sales (single-family, condos and co-ops) from local associations/boards and multiple listing services (MLS) nationwide…

     Подсчёт начинается с ежемесячного SAMPLE*. Согласно Национальной Ассоциации Риелторов, каждый месяц эта организация получает данные от локальных ассоциаций риелторов и многочисленных организаций, которые предоставляют возможность выставить недвижимость на продажу.

     Следовательно исходные данные для Existing Нome Sales Report поставляют РИЕЛТОРЫ на основе своих собственных данных, а не муниципалитеты на основе государственных регистраций сделок купли-продажи недвижимости.

     Вот тут начинается самое интересное... Дело в том, что все эти организации риелторов являются представителями коммерческих организаций, которые делают деньги на комиссионных от продаж. А комиссионные поступают только тогда, когда потенциальный продавец дома ВЕРИТ, что риелтор ему поможет продать дом.

     Теперь представьте себе двух риелторов на одном квартале. Один честный, а другой немножко жулик.

     Честный риелтор ЧЕСТНО посылает в свою локальную организацию риелторов данные, что продажа домов практически остановилась, и вместо ста домов, которые ЧЕСТНЫЙ риелтор продавал раньше ежемесячно, теперь ему удаётся продать только один дом.

     Риелтор, который является немножко жуликом, продолжает рапортовать о возрастающей продаже домов.

     Почему? Потому что ни один клиент не пойдёт продавать дом к риелтору, который ничего не может продать.

     Итак, что мы имеем – честные риелторы выходят из бизнеса, в бизнесе остаются только жулики, которые рапортуют о сотнях проданных домов, несмотря на то, что реальные продажи составляют только единицы, и всё это делается только для того, чтобы клиент (продавец дома) знал, что он находится в надёжных руках.

     На выходе получаются завышенные в сто раз данные, которые не соответствуют действительности, но поскольку правительство США кровно заинтересованно в том, чтобы создать иллюзию, что в экономике США идут положительные процессы, эти данные не подвергаются сомнению. Кстати, я на сто процентов уверен, что гарвардский профессор, проводивший реальное исследование рынка уже либо уволен, либо недоступен для комментариев.

     Найти ссылку на англоязычный источник мне так и не удалось. Что было со мной и раньше. Сегодня работа есть, опубликована на уважаемом сайте, а завтра её и след простыл... Так уже было не раз в моей практике сбора источников РЕАЛЬНОЙ американской статистической информации.

     Итак, что я могу сказать. Самое главное, если я пишу что-нибудь, даже самое невероятное, что вам могло только представляется, я в большинстве случаев оцениваю обстановку верно. Не всегда могу доказать с «карандашом в руках» (Путин (с)), но к моему мнению следует прислушиваться. Я хороший аналитик и отличный сборщик информации. Данная статья не является продолжением цикла ДЕНЬГИ, а является только аналитическим приложением. Продолжение цикла СЛЕДУЕТ...

     Теперь я даю собственную оценку величины рынка недвижимости в США.

     Он вычисляется очень легко, согласно моего личного SAMPLE*. В 2008 году, правительство штата Калифорния, объявило о введении налогового кредита в 10 тысяч долларов для покупателей домов. В течении года покупатели домов получили один миллиард долларов от штата Калифорния, что соответствует годовым продажам в сто тысяч домов.

     Поскольку рынок недвижимости штата Калифорния составляет 32% от общенационального рынка, то можно сделать вывод, что за год (три квартала 2008 года и первый квартал 2009 года) в Америке было продано всего триста пятьдесят тысяч домов, что ровно в пятнадцать раз меньше, чем рапортует Ассоциация риелторов. На основе этих косвенных данных можно также сделать вывод, что цена недвижимости в Америке упала намного больше, чем на 18% в течении года. (Согласно моему заявлению – она упала в десять раз, поскольку к тремстам пятидесяти тысяч домов, проданных хозявами, нужно прибавить два с половинной миллиона домов, проданных на аукционах, что ни в какую статистику не входит)

    


Я не смог правильно перевести термин SAMPLE с английского на русский, хотя перекопал множество русских статистических сайтов. Дам не перевод, а объяснение термину – SAMPLE это часть данных, на основе которой делается анализ, поскольку все данные невозможно либо обработать, либо правильно собрать.



Михаил Майоров23-06-09

Обсудить Публикацию.

 

Будет ли QE3 или что ждать от Бена?
Волшебные очки
Такие аварии случайно не происходят...
Очередная провокация спецслужб.
НИКТО НИЧЕГО НЕ КОНТРОЛИРУЕТ.
Президенту России Путину Владимиру Владимировичу
Почему Каддафи оказался в мясной лавке.
Права на разработку минеральных ресурсов.
ВЕРХИ не могут, а НИЗЫ продолжают хотеть!
Памятник жертвам коммунизма!
Американский Фашизм. Часть 1.
Схема страны подонков.
Добро Пожаловать в Лондонград! ( Форбс, 2005 год)
Критика теории кризиса Михаила Хазина. II.
Интересно, а что бывает выше седьмого (чернобыльского) уровня?
СПИД, МОЯ ГАДОСТЬ, УСНИ...
Уже слышу шаги на лестнице.
Меморандум для директора.
Мне стыдно.

Послать Статью: mishamayor@hotmail.com Обратная Связь: mishamayor@hotmail.com Разработчик: mishamayor@hotmail.com