Рынок Недвижимости накрылся медным тазом…

Мировые Фондовые Биржи падают. Американцы срочно выводят деньги на Родину, пытаясь спасти активы у себя дома. Неправильный ход. Сейчас нужно бежать с фондового рынка Америки и чем скорей тем лучше.

Для начала немного истории: К 1985 году, японское экономическое чудо, достигло своего апогея. К сожалению, постоянно укрепляющаяся иена очень сильно ударила по экспортерам, экономический рост снизился с 4.4% в 1985 году до 2.9% в 1986. Правительство попыталось снизить стоимость иены при помощи снижения процентных ставок. С января 1986 года по февраль 1987, примерно в течении года, Центральный Банк Японии постепенно снизил процентную ставку с 5% до 2.5%, то есть ровно наполовину. Это привело к тому, что цена на недвижимость и ценные бумаги резко возросла, тем самым создав один из самых больших спекулятивных финансовых пузырей в истории. Испугавшись такого эффекта, правительство стало поднимать ставки. Оно шесть раз, в течении 1990 года, поднимало процентную ставку, доведя ее до 6%. В 1990 году рынок обрушился. Биржевой Индекс Nikkei в течении двух лет потерял 60% стоимости, а рынок недвижимости в течении шести лет – потерял около 80%.

Японская история повторяется в США с почти ювелирной точностью. Отличаются незначительные детали. Снижать ставку начали не для поддержки экспортеров, а для спасения фондового рынка, который фактически лопнул в период с 1999 года по 2000. Плавно так сдулся, перегретый спекулянтами. Ставку планомерно снижали – рынок спасли, но взлетела цена на недвижимость. За пять лет цена увеличилась в два раза. Дом можно было продать в считанные дни. Одна треть жилых домовладений покупалась с инвестиционными целями. Моргиджи (ипотечные кредиты) стали доступны буквально всем желающим. Если до 2000 года, для получения моргиджа нужно было иметь стабильный доход и величина дохода прямо влияла на размер моргиджа, который человек мог получить в банке, то начиная с 2002 года, любой бомж мог расчитывать на быстрое оформление практически ни чем не лимитированного кредита.

В моду вошли моргиджи, которые в первые пять лет предоставляли возможность выплачивать только проценты, а сумму основного долга можно было оставлять до поры до времени нетронутой. Это давало возможность уменьшить месячные выплаты на одну треть, а следовательно покупатель мог купить дом намного дороже, чем позволяли его реальные доходы. Пока недвижимость стабильно росла в цене, такой подход оправдывал себя, но как только она стала падать, для миллионов покупателей домов, уже считающих себя миллионерами, пришло страшное прозрение – огромный долг, снижающаяся цена дома, и в недалеком будущем резкое увеличение месячных выплат, которые не покрываются за счет доходов получаемых на работе.

Еще одной ловушкой для владельцев недвижимости стали Home equity loans. Специальный вид кредита, который дает возможность домовладельцу превратить свой дом в подобие банкомата. Купив дом за определенную сумму и оплатив этот дом при помощи моргиджа, домовладельцу оставалось дождаться пока дом вырастит в цене, а потом получить новый кредит на сумму равную разнице между новой ценой дома и суммой, которую домовладелец уже должен банку. Например – дом поднялся в цене на двадцать тысяч, это значит, что на эту сумму можно получить дополнительный кредит и использовать его как вздумается. В течении последних нескольких лет, домовладельцы, пользуясь постоянным увеличением рыночной стоимости своих домовладений, брали в банках по одному триллиону долларов в год таких кредитов. Эти деньги тут же тратились на китайский ширпотреб и японские машины, что являлось основным двигателем роста Американской экономики в последнее время.

Теперь стоимость недвижимости стала падать. Падает она, судя по последним данным, так же быстро как раньше поднималась: 1-2% в месяц. Процентные ставки растут, количество выданных моргиджей сокращается, дома в невероятных количествах выставляются на продажу, а покупателей нет. Home equity лоны испарились сами по себе. Большинство домов заложено по самые печные трубы. Деньги брать неоткуда, а значит и тратить нечего. Экономика начала снижение. В следующем квартале нас ждет отрицательный рост. Начинается РЕЦЕССИЯ плавно переходящая в ДЕПРЕССИЮ.

Все это началось два-три месяца назад, хотя сцена была подготовлена задолго до сегодняшнего дня, предыдущим руководством Федерального Резервного Банка США. Теперь снова прочтите второй абзац этой статьи, только не забудьте все упоминания об Японии заменить Америкой и поставить сегодняшние даты. Картина того, что нас всех ждет, предстанет перед вами как на ладони.

7 thoughts on “Рынок Недвижимости накрылся медным тазом…

  1. Михаил, даже учитывая что здесь 15/16 художественный вымысел, как Вы сами планируете спасаться от надвигающейся экономической катастрофы?

  2. Срочно запасаем тушенку, спички, соль и мыло 🙂
    На самом деле сейчас хорошая возможность нагреться на колебаниях курса евро/доллар 😛

  3. А чего мне спасаться. Есть хорошая еврейская пословица – "Пережили голод, переживем и изобилие". Зная как происходят процессы, как верно подметил Theodor, всегда можно остаться в плюсе.

    Буду продавать "тушенку, спички, соль и мыло :)"

  4. +++ Зная как происходят процессы +++

    Михаил! Да, верно подметил, но бывают и пули в затылок, а тела в ров?

  5. Такое вполне вероятно. Я имею ввиду появление большого количества преступников. Ну чтож, здесь никто не застрахован. В целом, для американского общество будет полезно пережить пять-шесть лет экономического упадка. Произойдет переоценка ценностей.

    Превращение Америки в тоталитарную империю это все таки больше из области фантастики, хотя конечно вероятность существует, НО НЕ С ТАКИМ ЛИДЕРОМ.

  6. Михаил!

    Ежли будут эти 5-6 лет экономического упадка imho вероятность развала и превращения в тоталитарную империю не будет уже казаться незначительной.
    Тем более, что недалеко ушли. А сытый голодного, как известно не разумеет.

    Впрочем я не революцию имел ввиду, а просто борьбу с внутренними врагами, членами так сказать пятой колонны к коим вы очевидно относитесь 🙂

  7. Специалисты UniCredit Aton считают, что нынешняя ситуация в Москве отчасти напоминает кризис рынка недвижимости в Японии в 1990-х годах.

    Как и в Токио, где цены на недвижимость в период с 1985 по 1991 год выросли в 10 раз, цены на недвижимость в Москве колоссально увеличились в последнее время, обеспечив активное развитие отрасли. С другой стороны, когда у девелоперов в Японии начались проблемы с выплатой задолженности, цены резко упали.

    Кроме того, оказывается, сегодняшнее состояние рынка недвижимости в России мы уже проходили. История развивается по спирали и недвижимость, видно, не исключение. Анализируя ценовую ситуацию на рынке жилья всей страны, Константин Апрелев заявил о следующей тенденции: 1995 год был пиком подъема цен, потом началось их плавное уменьшение, а кризис 1998 не обвалил рынок, а лишь усугубил снижение стоимости квадратного метра. Сейчас идут те же процессы

Leave a Reply

Your email address will not be published.